住宅ローン見直し・借換えのお悩みは
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平均で20〜35年程度と、長い年月をかけて返済していく住宅ローン。借入れ当初より現在の方が新規借入れの住宅ローンの金利は大きく下がっているのに、自分は高いままの金利で払っているので、借換えによって住宅ローンの金利を下げたい…という方も多いでしょう。

本当に借換えた方が今後お得なのか、金利を下げるための借換えのメリットとデメリットを解説します。

借換えのメリット

• 1

  金利が低くなり
  総返済額が削減できる

  ネット系銀行の変動金利のローンに借換えることで金利を0.3%〜0.4%台に下げることができたり、変動金利から固定金利への借換えで、将来の金利変動への不安を少なくすることができます。

• 2

  月々の返済額を
  減らすことができる

  住宅ローンの残高や残りの返済期間にもよりますが、今よりも低い金利の住宅ローンに借換えることができれば総返済額が変わるため、月々の返済額を減らせる可能性があります。

• 3

  内容によっては
  団信保障を充実させられる

  最新の団信では、死亡もしくは所定の高度障害状態となった場合以外でも、住宅ローンの残高が0円になるものもあり、借換えでより充実した保障に切り替えられる場合もあります。

借換えのデメリット

• 1

  手数料などの
  諸費用がかかる

  借換えを行うには、現在の住宅ローン完済のための全額繰上返済手数料や抵当権抹消費用、住宅ローン新規手続きのための保証料や事務手数料などが必要となり、具体的にはおよそ30万円〜90万円かかる可能性があります。

• 2

  様々な手続きが必要と
  なり、手間がかかる

  借換えの場合でも住宅ローンを新規に組む時と同じように審査が必要になるため、再度住民票や所得証明書の取得の手間や、新ローンのために作った銀行口座への給与振り込み口座や引き落とし口座の変更が必要になります。

• 3

  借換え前後で
  借入額が増える

  借換える場合にかかる諸費用は借入れ後の住宅ローンに含めて借りるため、借換え前後で借入額が増えます。ただ、それ以上に金利が下がるので、最終的には金利支払額は減少します。

住宅ローンの借換えを検討するときには、これらのメリットとデメリットを天秤にかけ、慎重に判断する必要があります。どのメリットをどれくらい重視するかは人それぞれの考えによりますが、金額以外にかかる手間などのデメリットも考慮した上で、借換えをするかどうか判断するといいでしょう。

まだローン返済途中の自宅の修繕・リフォームが必要になり、その費用を住宅ローンで用意したい…という悩みも出てくるでしょう。

この場合、リフォームローンを新たに借入れるか、リフォーム一体型の住宅ローンに借換えるなどの方法があります。それぞれのローンの特徴を比較してみましょう。

リフォームローンは無担保で借りられるものが多く、金融機関によってはWebサイトからの申込みだけで審査が完結するなど、住宅ローンより比較的借入れがしやすいのが特徴です。

ただ、既に住宅ローンを借入れている場合、新たにリフォームローンを追加で借入れると、リフォームローン金利が高めで返済期間も短くなるため、借入れ当初は2つのローンの返済が重なり毎月の負担は重くなります。

一方、借換えでリフォーム費用を住宅ローンにまとめる場合は、住宅ローンと同じ返済期間になるため、加算されたリフォーム分が毎月の返済額に与える影響は少なくなります。

一見リフォーム費用を一括できる住宅ローンに借換えた方がお得に感じますが、住宅ローンごとに条件や手数料が異なりますし、借換え後の住宅ローンを10年未満で借入れたりすると住宅ローン控除の適用から外れる場合もあります。

目先の利益を追って、長期的に見たら支払額が増えてしまった…というようなことにならないためにも、内容をしっかり比較して検討することをおすすめします。

支払い年月の長さを考えると、早いうちに金利の低い住宅ローンに借換えた方がお得な気がしますが、実は保証料などの手数料を考えると結果的には損をする場合があります。

住宅ローンの借換えに際して、具体的にどのような費用が必要になるかを見ていきましょう。

新しい借換え先に支払う費用

• 1

  融資手数料

  銀行などの金融機関から住宅ローンを借入れる時に発生する手数料で、その名称は金融機関ごとに異なります。その金額については、借入額に対する比率で決定するものと、借入額にかかわらず一定であるものにわかれます。

• 2

  保証料

  保証委託契約に基づいて住宅ローンを借りた人が保証会社に対して支払うもので、その支払い方法は借入時に一括で前払いするか、毎月の金利に上乗せして支払うかから選択する場合が多く、一般的に支払総額は一括で前払いする方が安くなります。

• 3

  その他費用

  一部の金融機関では、借換え後の金利として固定金利を選択する場合に、固定金利手数料などが必要となる場合があります。なお、団信で特約等を付加する場合は特約料が必要となる場合があります。

最近では保証料が無料の反面、融資手数料が高額になっている場合や、融資手数料は低いものの保証料が高額な金融機関もあります。どちらかだけを見るのではなく、トータルで比較することが重要です。

なお、保証料は「戻し保証料」として繰上返済時に一部が返戻される場合がありますが、融資手数料は繰上返済を行った場合も返戻されることはありませんので、現在の住宅ローン借入時に保証料を支払っている場合は借入先の金融機関に返戻があるか確認しておきたいところです。

現在の借入れ先に支払う費用

• 1

  繰上返済手数料等

  現在借りている住宅ローンを全額繰上返済する際に必要になる手数料です。
  近年はそれほど高額な負担になることは少なく、数千円から2万円程度のところが多いようです。
  また、ネットバンキングやネット銀行で繰上返済をすると手数料が無料のところが少なくありません。

• 2

  未払利息（経過利息）

  住宅ローンを全額繰上返済するためには、繰上返済する時点で発生している未払利息の精算が必要です。
  未払利息とは、借入れ残高に対して前回の約定返済日の翌日から繰上返済日までの経過日数に、借入金利を乗じて計算する利息です｡
  住宅ローンの利息は「後払い」であり、毎月の返済日に前月分の利息が引き落とされるため、返済日以外に繰上返済を行う際にはその時点で発生している未払利息を支払う必要があります。

それ以外の費用として印紙代や登記関連費用、司法書士報酬などが必要になってきます。

これら支払い手数料の総額はおよそ30万円〜90万円かかる可能性があります。この金額を支払ってもまだ金利が低い住宅ローンに借換えた方がトータルでお得なのかは、借換え時点の住宅ローン残高や残りの期間による部分も大きいので、FPなどお金の専門家に相談するといいでしょう。

家の価値が下がったり、自分の年齢が上がったり…。様々な理由で住宅ローンの借換えを考えている人も多いでしょう。住宅ローンの借換えにはもちろんメリットとデメリットがありますが、住宅ローン借換えに向いている人は次のような人です。

住宅ローン借換えに向く人

• 1

  金利差1%やローン残債1千万以上、
  返済期間が10年以上の人

  一般的には、借換えをして効果がある目安は次の3つです。
  ①借換え前と借換え後のローンの金利差が1％以上ある
  ②ローンの残債が1,000万円以上ある
  ③返済期間が10年以上残っている
  ただし、借換えのメリットは諸費用の額によっても左右されるので、上記3つの目安にあてはまらなくても借換えの効果が出るケースもあります。

• 2

  団体信用生命保険を充実させたい人

  住宅ローンを申し込む際に加入する団体信用生命保険には、7、8大疾病保障付き住宅ローンや女性特有の病気で保険金がおりるものなど、保障内容が手厚いものがあります。借換えによる利息の削減効果はそれほど大きくなくても、団体信用生命保険の内容の手厚さを重視して借換えする意味はあるかもしれません。

住宅ローン借換えの検討時期

• 1

  固定金利期間の終了時

  住宅ローンには一定の期間だけ金利を固定するタイプがあります。このような固定金利期間選択型の住宅ローンで借りている場合、固定金利期間が終了するタイミングが一つの目安となります。

• 2

  変動金利で借入の場合、
  返済額の見直し時

  変動金利で借りている場合は、半年ごとに金利が見直されます。返済額は5年間一定ですが、5年経過すると金利に合わせて返済額が見直されます。このタイミングに借換えを考えるのもいいでしょう。

• 3

  転職や今後の収入減が
  予想される時

  転職や他の理由で収入の状況が大きく変化する恐れがある場合は、事前に借換えを検討してもいいでしょう。収入が減少してから借換えすると、住宅ローンの審査が厳しくなるためです。

借換えをするときには、金利面で一番有利なタイミングを見極めたいと考える人が多いですが、金利の動向は誰にも予想がつきません。 金利が低いから借換えのタイミング、というよりは、現在の住宅ローンと借換えたときの住宅ローンの総費用をシミュレーションで計算しつつ、住宅ローンの金利タイプや、ライフプランを踏まえてタイミングを決めるのが現実的です。

住宅ローンの借入れ当初はまだ子どもが小さかったり、働き盛りで万が一の時に残された家族に負担がかからないことを重視して団信の保障を決めた人も多いでしょう。ある程度住宅ローンの残額も減ったり、家族構成も変わった時は団信の保障を見直してもいいかもしれません。

住宅ローンの借換えを考えていたり、今の住宅ローンに付帯する団信の保障を見直す場合のポイントは4つあります。

1. 現在加入している死亡保険の保障額の適当性
2. ローン残額分の保障を除いた時の必要保障額
3. ローン残額分の保障を除いた時の保険料の変化
4. 団信への加入で死亡保障以外に見直した方がいい点

重複する保障と足りない保障がないか調べることで、余計な負担を減らしながら万が一の時に備えることができます。

必要保障額は、「残された家族に必要なお金（まだ独立していない子どもがいる場合、独立するまでの家族の生活費や教育費、住宅費、葬儀費用・配偶者の老後資金など）」から「残された家族に入るお金・貯蓄（遺族年金、会社員の場合死亡退職金、預貯金や自分以外の家族の収入）」を差し引いて算出します。

住宅ローンを借入れた時には、まだ独立していなかった子どもの分の教育費や残された家族のための生活費を補うために、保障を高めに設定していた場合、現在では保障が過剰になっている場合もあります。

ただ、加入者が死亡または高度障害状態になった場合には団信が住宅ローン残高を清算してくれますが、ケガや病気で仕事ができなくなった時は生活費の補填はありません。保障の見直しの際は、働けなくなった時の保障についても考えておいたほうがいいでしょう。

最新の住宅ローンに付帯する団信は、より疾病などへの保障が手厚くなっているものもあります。借換えによる利息の削減効果以外にも、団体信用生命保険の内容の手厚さを重視して借換えするかどうかを検討してもいいでしょう。

最近は金融機関のWebサイトなどで簡単に借換えのシミュレーションができるようになっています。実際にシミュレーションで金利比較をしたら、予想以上に支払額が減少する結果が出た方も多いでしょう。ただ、金利だけに目を向けて借換えを検討するのはおすすめできません。本当にあなたが重視するべきなのは金利だけなのかを考える必要があります。

• 金利比較だけでなく、諸費用も比較したのでトータルでおトクな住宅ローンに借換えられた。
• 金利が一番安い住宅ローンはあえて狙わずに、保障が充実した団体信用保険のローンに借換えた。万一のことが起きても家族を守れるので安心。
• 住宅ローン加入当時には生まれていなかった子どもたちの教育費が重なることがわかり、低金利のローンに期間を追加して申し込んで教育費との兼ね合いを重視した。

ご家庭によって、大切なものが何かによって、あなたが重視すべき事柄は少しずつ変わってきます。 リスクを回避してメリットを活かした満足のいく住宅ローンの借換えが理想の姿と言えるでしょう。

住宅ローンに関する用語

住宅ローン借換えとは？

住宅ローンの借換えとは、今借りている住宅ローンを他の住宅ローンに乗り換えることです。ほとんどのケースでは、今借りているローンよりも低い金利のローンに借換えます。