担当FPがあなたに合った住宅購入資金の
準備・返済方法をご提案します。
※1 オンライン相談の注意点
家を購入しようと思ったときに、気になるのは「いくらの物件なら買えるのか？」ということでしょう。まずは自分たちが購入できる物件の価格（＝買える金額）を「頭金」「金利」「返済期間」の3つのポイントから考えていきます。
住宅ローンの返済額に大きく影響を与えるのが「頭金」です。頭金とは、住宅価格のうち自己資金から出すお金のことで、頭金が多いほど住宅ローンの借入額を減らせるため、毎月の返済額を低くおさえることができます。
戸建て・マンションの予算を考えるときには、自分の場合はいくら頭金が準備できるのかを考えてみましょう。
住宅ローンは、適用金利によって返済額が大きく変化します。同じ年収で同じ借入額でも適用される金利が高ければ返済額は高くなり、金利が低ければ返済額は低くなります。
住宅ローンの金利は、その時の景気だけでなく、借入先の銀行や借り方（固定金利か変動金利か）などによっても変わるため、自分が実際に借りるときの金利と大きく差がないかを確認し、返済額が無理のない金額に収まるように注意しましょう。
住宅ローンの毎月返済額は返済期間にも大きく左右され、同じ金額を借りる場合でも、長く借りれば毎月の返済額は低くなり、短くすれば高くなります。
住宅ローンの返済に無理がないようにするために、例えば会社員の場合は住宅ローンの返済期間を「戸建て・マンション購入時の本人の年齢～定年までの年数」で考えるなど、返済期間を「住宅ローンを借りるときの年齢～安定して収入が入る年齢まで」に設定することが大切です。
家を買った後に後悔しないためには、頭金や金利、借入期間などの個々の状況を考慮しつつ、住宅ローンの返済額を無理なく返せる金額におさえることが重要です。
そのため、これから住宅を購入予定の人は、以下の手順で頭金や金利、返済条件などの条件を実際の自分のケースに合った数字を当てはめて計算し、予算内に収まっているかどうかを確認してから購入するといいでしょう。
（1）年収の20％～25％を計算し、無理のない住宅ローン返済額（年額）を知る
（2）上記で出た住宅ローン返済額をもとに、住宅ローンの借入額の目安を試算する
※試算の際は、自分が想定している金利（時期や借り方による）および返済期間（借入時～定年までの年数が基本となる）を設定する
（3）「準備できる頭金＋上記で算出した住宅ローンの借入額」が無理なく買える戸建て・マンションの予算目安となる
住宅ローンを選ぶ時に、固定金利型と変動金利型のどちらが自分に適しているかがわかりにくいため、悩む人も多いでしょう。
住宅金融支援機構が行なった調査によると、2018年に住宅ローンの借入れを行った人のうち、変動金利を選んだ人は約6割、固定金利を選んだ人は約2割で、変動金利を選んでいる人が多いようです。
次にそれぞれの特徴と向いている人を解説します。
| 変動金利を選んだ人 | 57.0% |
|---|---|
| 固定金利を選んだ人 | 17.7% |
| その他（固定金利選択型など） | 25.3% |
金利タイプの中でもっとも金利が低い
貯蓄がある程度ある人や毎月貯蓄ができている人で、なるべく返済額を少なくしたいと考える人におすすめ
超低金利時代が続き、全期間固定金利型よりやや金利が低い傾向
全期間固定金利型よりも毎月の返済額を減らしたいけれど、一定期間は金利が変動することを避けたい人におすすめ
返済額が完済するまで変わらない
家計管理をしやすくしたいと考える人や返済額が変わらない安心感を求める人におすすめ
ここまで固定金利と変動金利のそれぞれの特徴と向いている人を見てきましたが、どちらを選ぶ方がいいのかで考えると「今後のライフプランで選ぶのがおすすめ」と言えるでしょう。
長期間の安定を取るか、多少のリスクはあっても借入額を低く抑えるか、それは借りる側の資産状況や人生設計に大きく影響されます。今後のライフプランや家族の意見などを含めてしっかり検討し、それぞれの金利タイプの性質をよく理解した上で、自分や家族にとっての一番いい金利タイプを選ぶことが大切ですが、1人で考えるのは大変だという場合はFPに相談するといいでしょう。
家を買いたい！と思った時、気になるのは予算。自分が無理なく買える予算を考える時には「年収倍率」が目安の1つになります。年収倍率とは、住宅価格が年収の何倍に相当するのかを比率で表したものです。
住宅金融支援機構の調査結果（2018年度）によると、住宅を購入した人の年収倍率は、中古住宅でも平均5.5倍、新築住宅だと6.8倍となっています。このことから、購入できる戸建て・マンションの目安は「年収×5倍～7倍」であるといえそうです。
このように年収倍率をもとに大体の住宅購入予算の目安が計算できますが、実際は「買える金額」ではなく「無理なく返せる金額」で考えるのがおすすめです。
住宅購入後は固定資産税や修繕費などの維持費もかかるため、年収倍率よりも年収に占める年間返済額の割合から計算される「返済負担率」から予算の目安を立てましょう。
住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用調査」によると、2018年度の住宅ローンの返済負担率（1カ月あたりの予定返済額÷世帯月収）は、新築住宅で平均22.1％、中古住宅で19.5％となっており、新築住宅では6割以上、中古住宅では7.5割以上の人が、総返済負担率を25％未満におさえていることがわかります。このことからも、返済負担率は20％～25％におさえると良いと考えられます。
なお、子どもがいる家庭もしくはこれからほしいと考えている家庭は、教育費のことを考慮して返済負担率は20％以下を目安としておきましょう。
代表的な対応策として下記の3つが挙げられます。
また、団体信用生命保険やその特約によっては支払いの免除や猶予期間が設けられている場合が想定されますので、契約内容の確認をおすすめします。
主な選択肢としては「売却した上で分配する」もしくは「どちらかが住み続けること」が考えられます。
適宜法務家等に相談することをおすすめします。また、名義変更のタイミングで住宅ローンの借換えを検討する例もあります。
住宅を購入する時、ほとんどの民間の住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が義務になっています。
団信とは、住宅ローンの債務者が完済前に死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合などに、それ以降の住宅ローンの返済が不要になる制度です。
最近は特約として「がん保障」「3大疾病保障」「全疾病保障」などを付けられるものも増えていますが、団信によって保障内容や上乗せされる金利が異なってくるため、特約の種類や選び方のポイントを押さえて、自分に合った団信を選ぶことが重要です。
| 特約名 | 保険金支払い条件（残債返済条件） | 上乗せ金利 |
|---|---|---|
| 団体信用生命保険（特約なし） | 死亡時・高度障害状態 | なし |
| がん保障特約 | 所定のがんにかかり、医師により診断確定された場合 | 0.1%後半〜0.3%程度 |
| 3大疾病保障特約 | がん・急性心筋梗塞・脳卒中と医師により診断された場合 | 0.2%程度 |
| 8大疾病保障特約 | がん診断 脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日以上継続 高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎で12ヵ月を超えて就業不能状態が継続した場合 | 0.3%程度 |
| 就業不能保障 | 保険会社が定める重度障害に陥った場合 障害もしくは、精神障害を除いた全疾病が原因で就業不能状態となった場合 | 0.1%〜0.3%程度 |
| 自然災害時特約 | 損害の程度に応じて毎月の返済額を最大2年分程度免除 | なし ※借入金額や借入期間の条件あり |
次に団信を選ぶポイントについて確認しましょう。
住宅ローンに付帯する団信は金融機関によって「高度障害状態」が適用される条件や保障内容が異なり、さらに金融機関によっては、これらの保障を上乗せ金利なし（団信加入者の追加の保険料負担なし）で加入できる場合もあります。
上記の表のように多種多様な保障や金利がありますから、複数の住宅ローンと団信を比較して自分に合ったものを選ぶことが大切と言えるでしょう。
住宅ローンによっては、利用者の団信加入を必須とするものや連帯債務者が団信に加入できるもの/できないものなど、商品によって加入対象者が異なる場合があります。
一般的に、民間の住宅ローンでは団信加入を必須としているため、健康状態によっては団信に加入できず、住宅ローンも利用できない場合があります。反面、独立行政法人住宅金融支援機構のフラット35に付帯できる団信については、利用者の加入を任意としているため、健康状態に不安がある場合でもフラット35を利用できる可能性がありますが、団信不加入の場合に万一のことがあると、遺族に住宅ローン債務が残ることとなるため注意が必要です。
また住宅購入の選択肢が広がる可能性がある、収入を合算する連帯債務者が団信に加入できるかどうかも確認したいポイントです。
「住宅ローンを利用せずに自己資金で支払うお金」のことです。一般的な目安として物件価格の2割程度と言われています。最近では全額ローン（＝フルローン）で賄うことが可能な場合もあります。ランニングコストとの兼ね合いを考え、現金をいくら手元に残し、住宅購入に費やす費用を検討する必要があります。
固定資産税 / 火災保険料 / 地震保険料 / 管理費修繕積立金（マンションの場合） / メンテナンス費用（戸建ての場合）
一般的に住宅ローン借入額の目安として年収の5倍前後にするのが望ましいとされています。家計の状況によって上下します。また、安定して完済するためには借入可能額と支払い可能額を考慮すると良いとされています。各家庭ごとの家計の収支や将来の計画と照らし合わせることで、より正確な各予想額を想定できます。
金利タイプには主に3種類あります。市中の金利変動に合わせて金利水準が変わる「変動金利」、借入時から返済完了までにわたって金利水準が一定の「全期間固定金利」、両方をミックスした「固定金利期間選択型」です。目先の金利にとらわれず、各タイプのメリットデメリットを家計の収支や将来の計画と照らし合わせることが金利タイプ選択で後悔をしないポイントです。
その名の通り、中古住宅を購入したり、新築を購入したりするために使うローン商品のことです。「住宅を買うための融資」という特性上、他のローン商品よりも低い金利で借りることができます。利用対象は、融資を受ける本人が住むための住宅を購入する場合に限られてるのが一般的です。
住宅ローンには2つの審査があります。
| 事前 審査 | 自分がほしい物件の価格や工事請負金額がある程度決まったときに、銀行などの金融機関が行う |
|---|---|
| 本審査 | 事前審査終了後、信用保証会社等が行う |
年齢や年収、過去のローン支払い実績など、各金融機関で審査基準を設けています。審査基準を事前にチェックしておくことが大切です。
ファイナンシャルプランナー(FP)はお金に関する豊富な知識を持つ専門家です。
家計の状況を丁寧にヒアリングし、最適なライフプランをご提案することで悩みを解決します。
※1 担当FPにより異なる場合があります。
※2 利用するオンラインツールはFPよりご案内いたします。
「保険の加入」「保険料」「払込期間」といった保険に関する相談や提案など
「収入」「支出」「貯蓄」の3項目を確認し、家計の収入、支出のバランスを分析
現状の資産や状況と希望の老後の過ごし方をヒアリングした上でシミュレーション作成
老後に必要な資金の提示、必要な老後資金を準備する方法の提案、医療などのもしもに対する備えの提案など
幼稚園や保育園に必要な⾦額、公⽴と私⽴の費⽤の違いから、給付⾦や⼿当の活⽤⽅法など
「頭⾦」「⾦利」「返済期間」のポイントから住宅購⼊資⾦の準備や返済⽅法についてアドバイス
所得控除や確定申告によって税の負担を抑えるポイント
ご両親の介護や医療にかかる費⽤のご相談、ご⾃⾝の⽼後資⾦の形成に関するアドバイス
⽼後に必要な資⾦のシミュレーション、⾃営業や専業主婦の場合に受け取れる年⾦の疑問など
資産運⽤の始め⽅や、ご要望に合わせた資産運⽤の⽅法のご提案
相続や贈与にかかる税⾦のご相談、課税額の負担を抑える⽅法など
あなたやご家族の状況やご希望をお伺いいたします。
現在の収入・支出・貯蓄の状況から、家計のバランスを把握した上で診断を行います。
お伺いした内容をもとに、今後の長期キャッシュフローを算出し、あなたにあった未来のライフプランをご提案いたします。
ライフプランをもとに、ご希望を実現するためのコンサルティングを行います。将来にわたる家計の改善策や貯蓄方法などをご提案いたします。
※改善に必要な保険商品や投資に関するご提案を行う場合がございますが、ご希望されない場合はご契約いただく必要はございません。
FP相談予約ページから予約を行います。ご希望の相談内容、場所（ご自宅、カフェ、オンライン）、日時をお知らせください。
ご希望の場所と日時に担当FPが伺って相談、またはオンラインで相談を行います。FPがお悩みについてヒアリングします。
ゆくゆくは家を建てたいという話をしたら、そのためにはどれくらい頭金が必要か、それまでに毎年いくらずつお金を貯めていけばいいかなど、細かく教えていただいて参考になりました。
自分たちだけではなかなか想像がつかないですし、インターネットで調べれば目安の金額も出てくるけれど、どれを信じていいかわからないなか、私たち夫婦の状況に合ったプランを目の前で出してもらえて良かったです。
FPさんはご自身の体験も交えて、とてもいいアドバイスをくださいました。
子どもが生まれると、将来かかるお金に対する不安が大きくなりますが、早い段階でFPさんに相談できたことで前向きに考えられるようになりました。
相談はオンラインで3回ほどさせていただきましたが、自宅にいながらオンラインでできるのは便利ですね。子どもがまだ小さいので外に出かけるのは大変ですし、子どもが人と接するのを避けたい時期でもあったので助かりました。
何より、とても親身になって対応してくださって大満足。うちと同じように子どもの将来のお金のことで悩んでいる友人にも教えました。
子どもが寝ているタイミングに合わせて相談させていただくなど、いろいろと配慮していただいたのはうれしかったですね。
例えば、こんな商品があります
現在の収入・支出・貯蓄を整理
ライフプランを考える
商品や制度について疑問を
相談の⽬的を設定する
幅広い視点で考える
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そのため、お客様からは一切相談料をいただきません。
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