住宅の購入・住宅ローンの不安やお悩みは
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家を購入しようと思ったときに、気になるのは「いくらの物件なら買えるのか？」ということでしょう。まずは自分たちが購入できる物件の価格（＝買える金額）を「頭金」「金利」「返済期間」の3つのポイントから考えていきます。

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  頭金

  

  住宅ローンの返済額に大きく影響を与えるのが「頭金」です。頭金とは、住宅価格のうち自己資金から出すお金のことで、頭金が多いほど住宅ローンの借入額を減らせるため、毎月の返済額を低くおさえることができます。
  マンションの予算を考えるときには、自分の場合はいくら頭金が準備できるのかを考えてみましょう。

• 2

  住宅ローンの適用金利

  

  住宅ローンは、適用金利によって返済額が大きく変化します。同じ年収で同じ借入額でも適用される金利が高ければ返済額は高くなり、金利が低ければ返済額は低くなります。
  住宅ローンの金利は、その時の景気だけでなく、借入先の銀行や借り方（固定金利か変動金利か）などによっても変わるため、自分が実際に借りるときの金利と大きく差がないかを確認し、返済額が無理のない金額に収まるように注意しましょう。

• 3

  住宅ローンの返済期間

  

  住宅ローンの毎月返済額は返済期間にも大きく左右され、同じ金額を借りる場合でも、長く借りれば毎月の返済額は低くなり、短くすれば高くなります。
  住宅ローンの返済に無理がないようにするために、例えば会社員の場合は住宅ローンの返済期間を「マンション購入時の本人の年齢～定年までの年数」で考えるなど、返済期間を「住宅ローンを借りるときの年齢～安定して収入が入る年齢まで」に設定することが大切です。

住宅購入の予算目安を知る手順

家を買った後に後悔しないためには、頭金や金利、借入期間などの個々の状況を考慮しつつ、住宅ローンの返済額を無理なく返せる金額におさえることが重要です。

そのため、これから住宅を購入予定の人は、以下の手順で頭金や金利、返済条件などの条件を実際の自分のケースに合った数字を当てはめて計算し、予算内に収まっているかどうかを確認してから購入するといいでしょう。

• 変動金利型

  特徴

  金利タイプの中でもっとも金利が低い

  向いている人

  貯蓄がある程度ある人や毎月貯蓄ができている人で、なるべく返済額を少なくしたいと考える人におすすめ

• 固定金利型

  特徴

  超低金利時代が続き、全期間固定金利型よりやや金利が低い傾向

  向いている人

  全期間固定金利型よりも毎月の返済額を減らしたいけれど、一定期間は金利が変動することを避けたい人におすすめ

• 全期間固定金利型

  特徴

  返済額が完済するまで変わらない

  向いている人

  家計管理をしやすくしたいと考える人や返済額が変わらない安心感を求める人におすすめ

ここまで固定金利と変動金利のそれぞれの特徴と向いている人を見てきましたが、どちらを選ぶ方がいいのかで考えると「今後のライフプランで選ぶのがおすすめ」と言えるでしょう。

長期間の安定を取るか、多少のリスクはあっても借入額を低く抑えるか、それは借りる側の資産状況や人生設計に大きく影響されます。今後のライフプランや家族の意見などを含めてしっかり検討し、それぞれの金利タイプの性質をよく理解した上で、自分や家族にとっての一番いい金利タイプを選ぶことが大切ですが、1人で考えるのは大変だという場合はFPに相談するといいでしょう。

失業・給与の減少・支払いが難しくなった場合

代表的な対応策として下記の3つが挙げられます。

• マイホームを売却して住み替え
• 経済的に安定するまで貯蓄で耐える
• 金融機関に相談し、返済期間や元本比率を変更して支払額を抑える

また、団体信用生命保険やその特約によっては支払いの免除や猶予期間が設けられている場合が想定されますので、契約内容の確認をお勧めします。

離婚した場合

主な選択肢としては「売却した上で分配する」もしくは「どちらかが住み続けること」が考えられます。

適宜法務家等に相談することをお勧めします。また、名義変更のタイミングで住宅ローンの借換えを検討する例もあります。

住宅を購入する時、ほとんどの民間の住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が義務になっています。

団信とは、住宅ローンの債務者が完済前に死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合などに、それ以降の住宅ローンの返済が不要になる制度です。

最近は特約として「がん保障」「3大疾病保障」「全疾病保障」などを付けられるものも増えていますが、団信によって保障内容や上乗せされる金利が異なってくるため、特約の種類や選び方のポイントを押さえて、自分に合った団信を選ぶことが重要です。

次に団信を選ぶポイントについて確認しましょう。

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  保障内容を比較する

  住宅ローンに付帯する団信は金融機関によって「高度障害状態」が適用される条件や保障内容が異なり、さらに金融機関によっては、これらの保障を上乗せ金利なし（団信加入者の追加の保険料負担なし）で加入できる場合もあります。

  上記の表のように多種多様な保障や金利がありますから、複数の住宅ローンと団信を比較して自分に合ったものを選ぶことが大切と言えるでしょう。

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  加入対象者を比較する

  住宅ローンによっては、利用者の団信加入を必須とするものや連帯債務者が団信に加入できるもの/できないものなど、商品によって加入対象者が異なる場合があります。

  一般的に、民間の住宅ローンでは団信加入を必須としているため、健康状態によっては団信に加入できず、住宅ローンも利用できない場合があります。反面、独立行政法人住宅金融支援機構のフラット35に付帯できる団信については、利用者の加入を任意としているため、健康状態に不安がある場合でもフラット35を利用できる可能性がありますが、団信不加入の場合に万一のことがあると、遺族に住宅ローン債務が残ることとなるため注意が必要です。

  また住宅購入の選択肢が広がる可能性がある、収入を合算する連帯債務者が団信に加入できるかどうかも確認したいポイントです。

住宅購入に際するお金について

頭金

「住宅ローンを利用せずに自己資金で支払うお金」のことです。一般的な目安として物件価格の2割程度と言われています。最近では全額ローン（＝フルローン）で賄うことが可能な場合もあります。ランニングコストとの兼ね合いを考え、現金をいくら手元に残し、住宅購入に費やす費用を検討する必要があります。

借入金

一般的に住宅ローン借入額の目安として年収の5倍前後にするのが望ましいとされています。家計の状況によって上下します。また、安定して完済するためには借入可能額と支払い可能額を考慮すると良いとされています。各家庭ごとの家計の収支や将来の計画と照らし合わせることで、より正確な各予想額を想定できます。

金利タイプ

金利タイプには主に3種類あります。市中の金利変動に合わせて金利水準が変わる「変動金利」、借入時から返済完了までにわたって金利水準が一定の「全期間固定金利」、両方をミックスした「固定金利期間選択型」です。目先の金利にとらわれず、各タイプのメリットデメリットを家計の収支や将来の計画と照らし合わせることが金利タイプ選択で後悔をしないポイントです。

ローンの仕組みについて

住宅ローンとは

その名の通り、中古住宅を購入したり、新築を購入したりするために使うローン商品のことです。「住宅を買うための融資」という特性上、他のローン商品よりも低い金利で借りることができます。利用対象は、融資を受ける本人が住むための住宅を購入する場合に限られてるのが一般的です。

ローンの審査

住宅ローンには2つの審査があります。