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後悔しない住宅ローン借換えのアドバイスをいたします。
※1 オンライン相談の注意点
無料相談が可能なFPの個人名が掲載されているウェブサイト９社の掲載数を比較 調査期間：2024年7月18日〜2024年8月16日 調査機関：（株）東京商工リサーチ
平均で20〜35年程度と、長い年月をかけて返済していく住宅ローン。借入れ当初より現在の方が新規借入れの住宅ローンの金利は大きく下がっているのに、自分は高いままの金利で払っているので、借換えによって住宅ローンの金利を下げたい…という方も多いでしょう。
本当に借換えた方が今後お得なのか、金利を下げるための借換えのメリットとデメリットを解説します。
ネット系銀行の変動金利のローンに借換えることで金利を0.3%〜0.4%台に下げることができたり、変動金利から固定金利への借換えで、将来の金利変動への不安を少なくすることができます。
住宅ローンの残高や残りの返済期間にもよりますが、今よりも低い金利の住宅ローンに借換えることができれば総返済額が変わるため、月々の返済額を減らせる可能性があります。
最新の団信では、死亡もしくは所定の高度障害状態となった場合以外でも、住宅ローンの残高が0円になるものもあり、借換えでより充実した保障に切り替えられる場合もあります。
借換えを行うには、現在の住宅ローン完済のための全額繰上返済手数料や抵当権抹消費用、住宅ローン新規手続きのための保証料や事務手数料などが必要となり、具体的にはおよそ30万円〜90万円かかる可能性があります。
借換えの場合でも住宅ローンを新規に組む時と同じように審査が必要になるため、再度住民票や所得証明書の取得の手間や、新ローンのために作った銀行口座への給与振り込み口座や引き落とし口座の変更が必要になります。
借換える場合にかかる諸費用は借入れ後の住宅ローンに含めて借りるため、借換え前後で借入額が増えます。ただ、それ以上に金利が下がるので、最終的には金利支払額は減少します。
住宅ローンの借換えを検討するときには、これらのメリットとデメリットを天秤にかけ、慎重に判断する必要があります。どのメリットをどれくらい重視するかは人それぞれの考えによりますが、金額以外にかかる手間などのデメリットも考慮した上で、借換えをするかどうか判断するといいでしょう。
まだローン返済途中の自宅の修繕・リフォームが必要になり、その費用を住宅ローンで用意したい…という悩みも出てくるでしょう。
この場合、リフォームローンを新たに借入れるか、リフォーム一体型の住宅ローンに借換えるなどの方法があります。それぞれのローンの特徴を比較してみましょう。
| 住宅ローン | リフォームローン | |
|---|---|---|
| 最長返済期間 | 最長35年 | 最長10〜15年 |
| 借入 上限額 | 上限1億円 ※銀行によっては1億円以上で借入できるものもあり | 上限500〜2,000万円 ※担保型の場合上限 3,000万円程度 |
| 金利 | 0.8％〜2％ | 0.6％〜4.8％ |
| 諸費用 |
| 金利に含むことで、諸費用は無料の場合が多い ※印刷税などの税金は除く |
リフォームローンは無担保で借りられるものが多く、金融機関によってはWebサイトからの申込みだけで審査が完結するなど、住宅ローンより比較的借入れがしやすいのが特徴です。
ただ、既に住宅ローンを借入れている場合、新たにリフォームローンを追加で借入れると、リフォームローン金利が高めで返済期間も短くなるため、借入れ当初は2つのローンの返済が重なり毎月の負担は重くなります。
一方、借換えでリフォーム費用を住宅ローンにまとめる場合は、住宅ローンと同じ返済期間になるため、加算されたリフォーム分が毎月の返済額に与える影響は少なくなります。
一見リフォーム費用を一括できる住宅ローンに借換えた方がお得に感じますが、住宅ローンごとに条件や手数料が異なりますし、借換え後の住宅ローンを10年未満で借入れたりすると住宅ローン控除の適用から外れる場合もあります。
目先の利益を追って、長期的に見たら支払額が増えてしまった…というようなことにならないためにも、内容をしっかり比較して検討することをおすすめします。
支払い年月の長さを考えると、早いうちに金利の低い住宅ローンに借換えた方がお得な気がしますが、実は保証料などの手数料を考えると結果的には損をする場合があります。住宅ローンの借換えに際して、具体的にどのような費用が必要になるかを見ていきましょう。
銀行などの金融機関から住宅ローンを借入れる時に発生する手数料で、その名称は金融機関ごとに異なります。その金額については、借入額に対する比率で決定するものと、借入額にかかわらず一定であるものにわかれます。
保証委託契約に基づいて住宅ローンを借りた人が保証会社に対して支払うもので、その支払い方法は借入時に一括で前払いするか、毎月の金利に上乗せして支払うかから選択する場合が多く、一般的に支払総額は一括で前払いする方が安くなります。
一部の金融機関では、借換え後の金利として固定金利を選択する場合に、固定金利手数料などが必要となる場合があります。なお、団信で特約等を付加する場合は特約料が必要となる場合があります。
最近では保証料が無料の反面、融資手数料が高額になっている場合や、融資手数料は低いものの保証料が高額な金融機関もあります。どちらかだけを見るのではなく、トータルで比較することが重要です。なお、保証料は「戻し保証料」として繰上返済時に一部が返戻される場合がありますが、融資手数料は繰上返済を行った場合も返戻されることはありませんので、現在の住宅ローン借入時に保証料を支払っている場合は借入先の金融機関に返戻があるか確認しておきたいところです。
現在借りている住宅ローンを全額繰上返済する際に必要になる手数料です。近年はそれほど高額な負担になることは少なく、数千円から2万円程度のところが多いようです。
また、ネットバンキングやネット銀行で繰上返済をすると手数料が無料のところが少なくありません。
住宅ローンを全額繰上返済するためには、繰上返済する時点で発生している未払利息の精算が必要です。
未払利息とは、借入れ残高に対して前回の約定返済日の翌日から繰上返済日までの経過日数に、借入金利を乗じて計算する利息です｡
住宅ローンの利息は「後払い」であり、毎月の返済日に前月分の利息が引き落とされるため、返済日以外に繰上返済を行う際にはその時点で発生している未払利息を支払う必要があります。
それ以外の費用として印紙代や登記関連費用、司法書士報酬などが必要になってきます。
これら支払い手数料の総額はおよそ30万円〜90万円かかる可能性があります。この金額を支払ってもまだ金利が低い住宅ローンに借換えた方がトータルでお得なのかは、借換え時点の住宅ローン残高や残りの期間による部分も大きいので、FPなどお金の専門家に相談するといいでしょう。
家の価値が下がったり、自分の年齢が上がったり…。様々な理由で住宅ローンの借換えを考えている人も多いでしょう。住宅ローンの借換えにはもちろんメリットとデメリットがありますが、住宅ローン借換えに向いている人は次のような人です。
一般的には、借換えをして効果がある目安は次の3つです。
①借換え前と借換え後のローンの金利差が1％以上ある
②ローンの残債が1,000万円以上ある
③返済期間が10年以上残っている
ただし、借換えのメリットは諸費用の額によっても左右されるので、上記3つの目安にあてはまらなくても借換えの効果が出るケースもあります。
住宅ローンを申し込む際に加入する団体信用生命保険には、7、8大疾病保障付き住宅ローンや女性特有の病気で保険金がおりるものなど、保障内容が手厚いものがあります。借換えによる利息の削減効果はそれほど大きくなくても、団体信用生命保険の内容の手厚さを重視して借換えする意味はあるかもしれません。
住宅ローンには一定の期間だけ金利を固定するタイプがあります。このような固定金利期間選択型の住宅ローンで借りている場合、固定金利期間が終了するタイミングが一つの目安となります。
変動金利で借りている場合は、半年ごとに金利が見直されます。返済額は5年間一定ですが、5年経過すると金利に合わせて返済額が見直されます。このタイミングに借換えを考えるのもいいでしょう。
転職や他の理由で収入の状況が大きく変化する恐れがある場合は、事前に借換えを検討してもいいでしょう。収入が減少してから借換えすると、住宅ローンの審査が厳しくなるためです。
借換えをするときには、金利面で一番有利なタイミングを見極めたいと考える人が多いですが、金利の動向は誰にも予想がつきません。 金利が低いから借換えのタイミング、というよりは、現在の住宅ローンと借換えたときの住宅ローンの総費用をシミュレーションで計算しつつ、住宅ローンの金利タイプや、ライフプランを踏まえてタイミングを決めるのが現実的です。
住宅ローンの借入れ当初はまだ子どもが小さかったり、働き盛りで万が一の時に残された家族に負担がかからないことを重視して団信の保障を決めた人も多いでしょう。ある程度住宅ローンの残額も減ったり、家族構成も変わった時は団信の保障を見直してもいいかもしれません。
住宅ローンの借換えを考えていたり、今の住宅ローンに付帯する団信の保障を見直す場合のポイントは4つあります。
団信の保障を見直す場合の
4つのポイント
重複する保障と足りない保障がないか調べることで、余計な負担を減らしながら万が一の時に備えることができます。
必要保障額は、「残された家族に必要なお金（まだ独立していない子どもがいる場合、独立するまでの家族の生活費や教育費、住宅費、葬儀費用・配偶者の老後資金など）」から「残された家族に入るお金・貯蓄（遺族年金、会社員の場合死亡退職金、預貯金や自分以外の家族の収入）」を差し引いて算出します。
住宅ローンを借入れた時には、まだ独立していなかった子どもの分の教育費や残された家族のための生活費を補うために、保障を高めに設定していた場合、現在では保障が過剰になっている場合もあります。
ただ、加入者が死亡または高度障害状態になった場合には団信が住宅ローン残高を清算してくれますが、ケガや病気で仕事ができなくなった時は生活費の補填はありません。保障の見直しの際は、働けなくなった時の保障についても考えておいたほうがいいでしょう。
最新の住宅ローンに付帯する団信は、より疾病などへの保障が手厚くなっているものもあります。借換えによる利息の削減効果以外にも、団体信用生命保険の内容の手厚さを重視して借換えするかどうかを検討してもいいでしょう。
最近は金融機関のWebサイトなどで簡単に借換えのシミュレーションができるようになっています。実際にシミュレーションで金利比較をしたら、予想以上に支払額が減少する結果が出た方も多いでしょう。ただ、金利だけに目を向けて借換えを検討するのはおすすめできません。本当にあなたが重視するべきなのは金利だけなのかを考える必要があります。
比較検討の例
ご家庭によって、大切なものが何かによって、あなたが重視すべき事柄は少しずつ変わってきます。 リスクを回避してメリットを活かした満足のいく住宅ローンの借換えが理想の姿と言えるでしょう。
住宅ローンの借換えとは、今借りている住宅ローンを他の住宅ローンに乗り換えることです。ほとんどのケースでは、今借りているローンよりも低い金利のローンに借換えます。
ファイナンシャルプランナー(FP)はお金に関する豊富な知識を持つ専門家です。
家計の状況を丁寧にヒアリングし、最適なライフプランをご提案することで悩みを解決します。
※1 担当FPにより異なる場合があります。
※2 利用するオンラインツールはFPよりご案内いたします。
「保険の加入」「保険料」「払込期間」といった保険に関する相談や提案など
「収入」「支出」「貯蓄」の3項目を確認し、家計の収入、支出のバランスを分析
現状の資産や状況と希望の老後の過ごし方をヒアリングした上でシミュレーション作成
老後に必要な資金の提示、必要な老後資金を準備する方法の提案、医療などのもしもに対する備えの提案など
幼稚園や保育園に必要な⾦額、公⽴と私⽴の費⽤の違いから、給付⾦や⼿当の活⽤⽅法など
「頭⾦」「⾦利」「返済期間」のポイントから住宅購⼊資⾦の準備や返済⽅法についてアドバイス
所得控除や確定申告によって税の負担を抑えるポイント
ご両親の介護や医療にかかる費⽤のご相談、ご⾃⾝の⽼後資⾦の形成に関するアドバイス
⽼後に必要な資⾦のシミュレーション、⾃営業や専業主婦の場合に受け取れる年⾦の疑問など
資産運⽤の始め⽅や、ご要望に合わせた資産運⽤の⽅法のご提案
相続や贈与にかかる税⾦のご相談、課税額の負担を抑える⽅法など
あなたやご家族の状況やご希望をお伺いいたします。
現在の収入・支出・貯蓄の状況から、家計のバランスを把握した上で診断を行います。
お伺いした内容をもとに、今後の長期キャッシュフローを算出し、あなたにあった未来のライフプランをご提案いたします。
ライフプランをもとに、ご希望を実現するためのコンサルティングを行います。将来にわたる家計の改善策や貯蓄方法などをご提案いたします。
※改善に必要な保険商品や投資に関するご提案を行う場合がございますが、ご希望されない場合はご契約いただく必要はございません。
FP相談予約ページから予約を行います。ご希望の相談内容、場所（ご自宅、カフェ、オンライン）、日時をお知らせください。
ご希望の場所と日時に担当FPが伺って相談、またはオンラインで相談を行います。FPがお悩みについてヒアリングします。
ゆくゆくは家を建てたいという話をしたら、そのためにはどれくらい頭金が必要か、それまでに毎年いくらずつお金を貯めていけばいいかなど、細かく教えていただいて参考になりました。
自分たちだけではなかなか想像がつかないですし、インターネットで調べれば目安の金額も出てくるけれど、どれを信じていいかわからないなか、私たち夫婦の状況に合ったプランを目の前で出してもらえて良かったです。
FPさんはご自身の体験も交えて、とてもいいアドバイスをくださいました。
子どもが生まれると、将来かかるお金に対する不安が大きくなりますが、早い段階でFPさんに相談できたことで前向きに考えられるようになりました。
相談はオンラインで3回ほどさせていただきましたが、自宅にいながらオンラインでできるのは便利ですね。子どもがまだ小さいので外に出かけるのは大変ですし、子どもが人と接するのを避けたい時期でもあったので助かりました。
何より、とても親身になって対応してくださって大満足。うちと同じように子どもの将来のお金のことで悩んでいる友人にも教えました。
子どもが寝ているタイミングに合わせて相談させていただくなど、いろいろと配慮していただいたのはうれしかったですね。
例えば、こんな商品があります
現在の収入・支出・貯蓄を整理
ライフプランを考える
商品や制度について疑問を
相談の⽬的を設定する
幅広い視点で考える
将来の夢や理想を
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そのため、お客様からは一切相談料をいただきません。
もちろん、何度ご利⽤いただいても相談料は無料です。
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