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POINT 1購入できる物件の価格目安を知りましょう

まずは、実際に自分たちが購入できる物件の価格を知りましょう。
ポイントは、「頭金」「金利」「返済期間」です。

• 1頭金

  住宅ローンの支払いに大きく寄与する要素が「頭金」となります。
  頭金は、住宅の購入価格の中で自分の資金で直接支払う部分を指し、その金額が多ければ多いほど住宅ローンの必要額は減少します。
  これにより、毎月の返済額を軽減することが可能となります。
  戸建てやマンションの購入を検討する際には、どれくらいの頭金を用意できるのかを検討することが重要です。

  
• 2住宅ローンの金利

  住宅ローンの返済額は、適用される金利に大きく影響されます。
  金利は固定金利と変動金利があり、固定は将来の変動リスクを避けられる代わりに初めはやや高め、変動は初めは低いが将来的に上昇するリスクがあります。
  住宅ローンを組む際は、金利の種類と将来的な動きを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

  
• 3住宅ローンの返済期間

  住宅ローンの月々の返済額は、返済期間に強く影響を受けます。
  同じローン額でも、返済期間が長ければ月々の負担は軽く、短ければ負担は大きくなります。
  安心して返済するためには、たとえばサラリーマンの場合、住宅の購入時の自身の年齢から定年までの期間を返済期間として設定すると良いでしょう。
  つまり、返済期間を「ローンを開始する年齢～収入が安定する年齢」の範囲で考えることが重要です。

  

住宅購入の予算目安は、頭金や金利、借入期間を考慮しつつ、毎月無理のない返済額になることが重要です。
住宅を手に入れる前に、以下のステップで頭金や金利、返済の条件を自分の実情に合わせて詳細に計算し、
予算範囲内であるかを検討することをおすすめします。

POINT 2住宅ローンの金利の種類や特徴を知りましょう

住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利があります。

参考までに、2018年の住宅金融支援機構のデータによれば、住宅ローンを新たに契約した人の中で、
変動金利を選択した人は57%を占め、固定金利を選んだ人は17.7%だったという結果が出ており、
変動金利を選ぶ方が多い傾向にあります。

ただし、固定か変動か、は多くの人にとって決めるのが難しい部分ではないでしょうか。
そのため、まずはそれぞれの金利の特徴と向いている人をみてみましょう。

出典：住宅金融支援機構民間住宅ローンの実態調査2018年度第1回

• ❶変動金利型
  特徴

  初期の金利が低いが、
  将来的に金利上昇のリスクがある
  向いている人

  将来のリスクを考え貯蓄がある程度ある人や、毎月貯蓄ができている人で毎月の返済額を抑えたいと考える人に向いています。
• ❷固定金利型
  特徴

  全期間固定金利型より
  やや金利が低い傾向、
  変動金利に比べ初期の金利は高い
  向いている人

  金利の変動によるリスクを避けたい人で、全期間固定金利型よりも毎月の返済額を減らしたい人に向いています。
• ❸全期間固定金利型
  特徴

  金利が変動しないため返済額が一定
  金利は他に比べて高い
  向いている人

  将来に渡って返済額が変わらないため、安心感を求める人や家計管理をしやすくしたい人に向いています。

固定金利と変動金利、それぞれの特徴やタイプに適した人を考慮した上で、どちらを選択すべきかは「将来の人生設計を基に決める」ことが推奨されます。
安定した返済額を求めるか、ある程度のリスクを許容して初期コストを抑えるかは、個人の資産やライフプランに強く依存します。

今後の人生の目標や家族の希望を踏まえ、各金利タイプの特性を深く理解した上で、最適な選択をすることが重要です。
もし判断が難しい場合、ファイナンシャルプランナーにアドバイスを求めるのもおすすめです。

POINT 3無理なく返済できるローン金額を知る
ポイントは年収倍率と返済負担率

家を購入する際、最初に考えるべきは予算です。購入予算を算出する際の参考として「年収倍率」が役立ちます。
これは、年収と住宅価格の比率を示すものです。

2018年度の住宅金融支援機構のデータによれば、中古住宅の年収倍率は平均5.5倍、新築住宅では6.8倍でした。
これを基に、購入を検討する戸建てやマンションの予算は「年収×5～7倍」が目安です。
しかし、単に「購入可能な金額」だけでなく「ストレスフリーで返済できる金額」を考えることが大切です。
購入後も固定資産税や修繕にかかる費用があります。

そのため、「返済負担率」、すなわち年間返済額と年収の割合を基に予算を考えることをおすすめします。
同機構の「2018年度フラット35利用調査」によると、新築住宅の返済負担率は平均22.1％、中古住宅は19.5％で、多くの人が返済負担率を25％以下に設定しています。このデータを基に、返済負担率を20％～25％の範囲内に設定することが望ましいです。
また、子どもがいる、または将来子どもを望む家庭は、教育費を見越して返済負担率を20％以下にすることを検討しましょう。

出典：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用調査」

返済負担率20％〜25％の住宅ローン返済額（年収別）

年収	住宅ローンの毎月返済額（年間返済額）
	返済負担20％	返済負担25％
300万円	月5万円（年60万円）	月6.3万円（年75万円）
400万円	月6.7万円（年80万円）	月8.3万円（年100万円）
500万円	月8.3万円（年100万円）	月10.4万円（年125万円）
600万円	月10万円（年120万円）	月12.5万円（年150万円）
700万円	月11.7万円（年140万円）	月14.6万円（年175万円）
800万円	月13.3万円（年160万円）	月16.7万円（年200万円）
900万円	月15万円（年180万円）	月18.8万円（年225万円）
1,000万円	月16.7万円（年200万円）	月20.8万円（年250万円）
1,100万円	月18.3万円（年220万円）	月22.9万円（年275万円）
1,200万円	月20万円（年240万円）	月25万円（年300万円）
1,300万円	月21.7万円（年260万円）	月27.1万円（年325万円）
1,400万円	月23.3万円（年280万円）	月29.2万円（年350万円）
1,500万円	月25万円（年300万円）	月31.3万円（年375万円）

※住宅ローンの毎月の返済額=年収×返済負担額÷12ヵ月、百の位で四捨五入

POINT 4病気や失業でライフスタイルが変化した場合の対応策

病気、失業、離婚などの予期せぬライフイベントは、住宅ローンの返済に影響を及ぼす可能性があります。
そうした状況に備えるための対応策は以下となります。

• 失業・病気等による給与減少、
  支払いが難しくなった場合

  ●住宅の売却と移住

  経済的困難を乗り越えるための一時的な解決策として、現在の住宅を売却し、住み替えを検討する。

  ●貯蓄を活用

  経済的な安定を取り戻すまで、手元の貯蓄を利用して返済に耐える。

  ●金融機関との交渉

  返済額の軽減を図るため、返済の期間や条件の変更を相談する。

  さらに、団体信用生命保険や特定の特約には、返済の免除や一時的な猶予が設定されていることがあります。
  このような条件が含まれているかどうかをチェックするため、契約詳細の再確認が有効です。

• 離婚した場合

  主要な対処法として「物件を売却して収益を分ける」または「どちらか一方が引き続き居住する」という方法が挙げられます。

  引き続き居住する際の注意点として

  ●住宅ローンと物件の名義人の確認

  ●連帯債務者や連帯保証人の有無

  これらの点を確認することが必要です。

  専門家や法務家との相談も考慮するとよいでしょう。
  さらに、名義を変更する際には、住宅ローンの借換えを検討するケースも考えられます。

POINT 5団体信用生命保険の種類と選び方

住宅を購入する際、多くの民間の住宅ローンで団体信用生命保険（団信）への参加が求められます。
団信は、ローン契約者が返済中に死亡や特定の障害を負った場合に、残りのローン返済が免除される制度を指します。
現在、団信には「がん補償」「3大疾患補償」「全疾病補償」などの特約が追加可能となっているケースが増加しています。
ただし、団信ごとに補償の範囲や追加となる金利が変わるので、各特約の内容や選択のポイントを理解し、自分のニーズに適したものを選ぶことが重要です。

住宅ローンを契約する際、団体信用生命保険（団信）への加入が一般的です。
しかし、多くの方がすでに通常の生命保険にも加入していることでしょう。一般的な生命保険とはどう違うかを説明します。

団信を選ぶポイント・注意点について確認しましょう。