【FP監修】揉めない土地相続！知っておきたい３つのこと

自宅の土地などは、特定の人が相続すると「小規模宅地の評価減」という特例が適用され、申告すると実質的な評価額が下がり、相続税が少なくなったり、ゼロになったりします。予め相続する権利のある人の中で、誰がその土地を相続すれば税金面で有利なのかを確認しておきましょう。

自宅は330平方メートルまでを8割減、事業用宅地であれば400平方メートルまでを8割減（貸付事業用宅地については、200平方メートルまで5割減）とする特例です。自宅（居住用の宅地）の場合、配偶者、相続される人とその自宅に同居していた相続人が相続する場合に、申告することにより土地の評価を8割差し引いてもらえます。

また、配偶者がいない場合、一定の要件を満たす、自宅を所有しないお子さんなどに限り、この特例を申告することにより評価減を受けられます。ちょっと細かな用件がつきますが、俗に「家なき子」と言っています。

すでに住宅を取得しているお子さんや、相続人の配偶者などが所有する自宅に住んでいる子どもが相続した場合は、「小規模宅地の評価減」は使えません。このことを理解した上で資産の引き継ぎ方を考えておきたいものです。まずは誰が相続するかにより、評価額が変わることがあることをおさえましょう。

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不動産、土地はそれぞれ特徴があり、同じものは存在しないと言われ、おかねのように簡単には分けられません。財産が土地しかない場合、どうしたらいいのでしょうか。土地の利用価値や、相続人の状況に合わせ、事前に対策を考えておく必要があります。

父亡き後、母と一緒に住んでいる長男と、別居している妹と弟が相続人の場合、母が亡くなり、預金がなく、土地と古い自宅兼お店のみが財産の場合、どう遺産を分けるのでしょうか。長男は父の事業を自宅で継いでおり、何としても自分のものにしたいと考えています。

例えば財産評価額が6,000万円（家と土地の時価の合計）とすると、遺言が無いまま兄妹で争うと、長男に金融資産があれば、その3分の1（2,000万円）を長男が、妹と弟にそれぞれ支払う内容であればまとまると考えられます。

事業をしっかり長男に引継いでもらいたいと生前、母が「すべて長男に相続させる」と遺言を書いていた場合はどうでしょう。妹と弟の遺留分である財産評価額の6,000万円（家と土地の時価の合計）のそれぞれ6分の1（1,000万円）を、長男が、妹と弟に支払うことでまとまる可能性が高くなります。（遺留分とは、遺言があっても、相続財産の一定割合を取得できる権利です）

このような解決ができるのは長男に金融資産がある場合です。金融資産がなければ、土地を3人の共有にして、事業を継続させてもらう、土地を売って現金で分け、相続した土地での事業継続はあきらめる。そんな不本意な分け方をしなければならない可能性が高くなります。

土地を兄妹で共有することは、後の争いの種になることが多く、基本的にはお勧めできません。せっかくの兄妹、良い関係を続けて行きたいと思っていても、簡単に解決できない問題が生じ易いのです。母の資産に金融資産があれば、生命保険を活用するなどの工夫もできますが、土地をどの様に引継ぐか、戦略的に考えておきたいものです。

平成の初めごろの不動産バブルの時代は、土地が相続財産の7割以上も占めていました。当時から考えると、ずいぶん割合が減ってきたから財産分けに苦労する人は少なくなったかといえばどうでしょうか。相続で引継ぐ土地の売却を決めた場合、買い手を探すことになります。買い手の条件として、「境界確定測量（土地の境界をはっきりさせるための測量）」なるものを求められることがあります。

例えば、右隣の土地の持ち主のおじいさんの認知症が進んでいて、後見人がいないとどうでしょう。確認する能力が無いので、境界の確認ができません。また、左隣の自宅は空き家になっていて、誰も住んでおらず、登記上の所有者は既に亡くなっている場合。引継いだ方が誰なのか、またその方がどこにいるのか調べるのは結構大変なことがあります。

高齢社会化が進み、認知症の方も増えていますので、時間の経過とともに、隣地との境界を確認することが難しいケースが増えています。所有している土地の境界が特定できていない場合など、隣地の持ち主の状況などがはっきりしている内に確定しておくべきです。相続により、権利者が複数になり何人もの人の確認が必要になる場合もあります。

※Aさんは自分の土地の分筆を前提にBさんと境界確認書を交わそうとしたが、Bさんにごねられ、Bさんの主張を受け入れ登記を修正し（錯誤訂正）Bさんの主張する線を境界とした。争えばAさんの主張通りになったはずだが、面倒な手続きを避けた。

境界確定測量が必要なケースは売買だけではありません。例えば広めの土地を兄弟で相続し、2つに分ける場合、通常、分筆（一個の土地のことを1筆の土地といい、それを分けること）の登記を行います。この手続きには筆界確認書という、境界確定測量に基づいた、隣地との境界を確認した書類が必要になります。兄弟で仲良く相続しようと思っても、そのための手続きが障害になってしまうこともあります。

「初めての相続相談」いつ、誰に、何を相談すればいい？

土地を相続するに当たり、注意すべき3つのこと、1.相続する人で評価が変わる場合がある。2.土地は分けにくい財産である。3.隣地との境界の確定をしておきたい。といったことをお伝えしましたが、改めて、土地と相続についての基本的なことを確認します。

相続する際の評価額は、都市部は路線価（土地が面している道路についた相続評価用の価格）を元に一定の算式にあてはめ計算しますが、これはインターネット上でも調べることができます。地域によっては固定資産倍率方式といって、固定資産税評価額に一定の倍率をかけた評価になります。相続税の計算ではこれらの評価を使いますが、相続人同士で、権利を主張する場合などは、通常、時価に基づいて主張することになります。路線価は時価に対して概ね8掛けと言われています。

土地建物を相続した場合、通常、法務局で「登記」の手続きをします。土地建物の名義変更手続きです。登記は現在のところ義務化されていませんが、登記することで「対抗力」をつけることができます。対抗力とは、自分の権利の存在を第三者に対して主張できる法的効力のことです。また、登記をしないままにしていると、次の相続が発生した場合の権利者が複数になった場合など、調べたり手続きしたりといったコストが膨大になることもあります。また、登記をするためには、遺産分割協議が整うか、遺言により、相続人が確定している必要があります。

まずは、資産全体の評価額の把握から
相続が発生する前に、どの様に対策をしていくかを決めるには、被相続人（相続される側の人）の資産全体と、その相続人の資産状況を把握した上で、打つべき対策を考えることになります。相続される側の立場で言えば、まず、1.どの様に資産を引継いでもらいたいか（分割対策）。2.相続税が必要な場合、納税資金は準備できるか（納税対策）。3.相続税を節約できるか（節税対策）。の順に考えます。この3つを総合的に勘案した上で、何らかの対策が必要であれば検討していくことになります。土地だけのことを考えて対策を打つと、ほかの面で裏目に出ることは少なくありませんので、資産全体と、次の相続まで想定して考える必要があります。

また、土地があっても借金が大きければ相続放棄する方が良い場合もあります。相続が発生したことを知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄に必要な書類を提出し、裁判所に受理されることが必要です。その際、亡くなった方の資産の一部でも動かすことにより、放棄が認められなくなることがあることにも注意が必要です。

ご自身で対策を考えることももちろんできますが、ファイナンシャルプランナーにご相談いただくことで、第三者の目から、総合的なアドバイスを受けていただくこともできます。税金のことは税理士、登記のことは司法書士、土地の分筆登記は土地家屋調査士、法律的なことで揉めたら弁護士というように、様々な立場からのサポートが必要になる場合も少なくありません。ファイナンシャルプランナーは、そういった専門家とのネットワークを生かし、お客様の資産と、お考えをしっかりと受け止め、総合的にご相談をさせていただく立場となります。まずは、揉めない相続とするためにFPにご相談下さい。

※ 本ページに記載されている情報は2019年7月23日時点のものです

【参考文献】
国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm